De huizenprijzen zijn volgens het NVM gezakt in het derde kwartaal van 2022 ten opzichte van het tweede kwartaal van dit jaar. Er is zelfs sprake van de grootste daling in één kwartaal ooit gemeten. Een combinatie van factoren zorgt voor de sterke daling. Al jaren zijn de huizenprijzen aan het stijgen. Vooral in de jaren vóór 2022 was er sprake van zeer sterke stijgingen. Een jaarlijkse stijging van meer dan 10% was geen uitzondering. Het tekort aan huizen was een belangrijke reden voor de sterke stijging. Nog steeds is er een groot tekort aan huizen, maar dat zorgt nu niet meer voor stijgende huizenprijzen. Waar komt dat door?
De sterke stijging van de hypotheekrente maakt een huis kopen duurder
Begin 2022 kon je tegen een hypotheekrente van minder dan 2% een hypotheek afsluiten met een rentevast periode van 20 jaar. De Europese Centrale Bank (ECB) heeft ervoor gezorgd dat banken goedkoop geld konden lenen. Hierdoor hadden banken de mogelijkheid om ook weer geld uit te lenen tegen een laag tarief. Dit zorgde voor extreem lage hypotheekrentes. Om de inflatie tegen te gaan kiest de ECB nu juist voor het verhogen van de rentes. Een logisch gevolg is dat banken ook weer hogere rentes doorberekenen aan hun klanten.
Door de hogere hypotheekrente kunnen huizenkopers minder lenen
Het maakt voor de hypotheeklasten een groot verschil of er tegen 2% wordt afgerekend over een hypotheekschuld of tegen 4%. Uitgaande van een hypotheekschuld van €425.000 is het verschil aan rentelasten €8.500 in één jaar. Het lenen van geld in een hypotheek is dus veel duurder geworden. Dit kan al een reden zijn voor dalende huizenprijzen, maar er speelt meer waardoor de huizenprijzen nu zakken.
Na negen jaar van stijgingen kun je een keer een correctie verwachten
De huizenprijzen kunnen niet ongestoord hard blijven groeien. Een koophuis wordt voor steeds minder kopers haalbaar als de stijging van de prijzen harder gaat dan de stijging van de gemiddelde lonen. Mogelijk is dit punt nu bereikt. Mede ook door de energiecrisis en de hoge inflatie. Daar komt nog bij dat de economische vooruitzichten ook zijn verslechterd. Door een combinatie van factoren dalen de prijzen nu. Hoe lang de dalingen blijven aanhouden, is niet te voorspellen.
In 2008 ontstond de kredietcrisis. Banken hadden te grote financiële risico’s genomen, waardoor ze failliet zijn gegaan. Dit had invloed op de volledige financiële markt. In vijf jaar tijd zijn de gemiddelde huizenprijzen toen met 21% gezakt. Volgens het CBS zijn de huizenprijzen vervolgens in de periode van juni 2013 tot januari 2022 met 90,9% gestegen.
Hoe de huizenprijzen zich ontwikkelen de komende maanden en jaren is niet te voorspellen, maar de eerste dalende prijzen zijn er al. Het kan een kortstondige dip zijn, maar een langere periode met dalende prijzen is goed denkbaar.
